Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης θα λειτουργήσει το δεύτερο τρίμηνο του 2025, σύμφωνα με το στόχο της κυβέρνησης. Τα αρμόδια Υπουργεία προχώρησαν στην έκδοση μίας σειράς Υπουργικών Αποφάσεων, στις οποίες ξεκαθαρίζεται το μίσθωμα, το στεγαστικό επίδομα και το δικαίωμα επαναφοράς για τους Ευάλωτους Οφειλέτες.
Οι παραμέτροι είναι σημαντικοί για τους επενδυτές και τους Οφειλέτες. Δηλαδή, ο «Φορεάς Ακινήτων» θα εξετάζει αν είναι συμφέρουσα η επένδυση που θα χρηματοδοτηθεί μόνο με ιδιωτικά κεφάλαια, εφόσον δεν υπάρχει συμμετοχή από δημόσια κεφάλαια. Επιπλέον, οι Ευάλωτοι Οφειλέτες προκειμένου να γλιτώσουν την έξωση λόγω πτώχευσης, ξεκαθαρίζεται υπό ποιους όρους και προϋποθέσεις θα γίνουν από ιδιοκτήτες ενοικιαστές (μίσθωμα και στεγαστικό επίδομα, δικαίωμα επαναγοράς κλπ).
Οι Ευάλωτοι Οφειλέτες που συμμετείχαν στο πρόγραμμα συνεισφοράς του δημοσίου, σε διάστημα ενός μηνός από τη λειτουργία του Φορέα, υποχρεούνται να υποβάλλουν αίτημα ένταξης μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας που πρόκειται να δημιουργηθεί. Επίσης, για να προχωρήσει ο επενδυτής σε διενέργεια αυτοψίας (από μηχανικό, ενώ δύναται να παρίσταται και πιστοποιημένος εκτιμητής), οι δανειολήπτες θα πρέπει να συναινέσουν μαζί του, ώστε ο μηχανικός να προσδιορίσει την ακριβή αξία του ακινήτου. Σε περίπτωση που ο Φορέα δεν συμφωνεί ή εντοπίσει σημαντικές παραβάσεις που καθιστούν αδύνατη τη μεταβίβαση του ακινήτου, τότε έχει κάθε δικαίωμα να απορρίψει την αίτηση.
Ποιον επιβαρύνουν τα έξοδα αυτοψίας και εκτίμησης;
Σε όλες τις περιπτώσεις τα έξοδα της αυτοψίας και της εκτίμησης επιβαρύνουν τον Φορέα και δεν αφαιρούνται από το τίμημα μεταβίβασης. Επιπλέον, τα έξοδα τακτοποίησης τυχόν αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων δεν λαμβάνονται υπόψη από τον πιστοποιημένο εκτιμητή για την αποτίμηση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του Ευάλωτου Οφειλέτη. Στη συνέχεια, ο Φορέας καταβάλλει το τίμημα της μεταβίβασης προς τους πιστωτές, εντός των προθεσμιών που ορίζει ο Νόμος 4738/2020 και εφόσον το τίμημα είναι καταβλητέο στον σύνδικο, η καταβολή λαμβάνει χώρα σε συμβολαιογράφο που ορίζει ο Φορέας. Από το τίμημα μεταβίβασης αφαιρούνται τα έξοδα τακτοποίησης τυχόν αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων. Ακολούθως, ο Φορέας επιβαρύνεται με τη διενέργεια των ενεργειών για τη μεταγραφή της προαναφερθείσας συμβολαιογραφικής πράξης καταβολής, καθώς και για την πληρωμή εξόδων συμβολαιογράφου, κτηματολογίου και λοιπών αρχών. Το αργότερο εντός τριών ημερολογιακών ημερών από την καταβολή του τιμήματος απόκτησης της κύριας κατοικίας, υπογράφεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης μεταξύ του Ευαλώτου Οφειλέτη και του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σύμφωνα με τα άρθρα 217 επ. του ν. 4738/2020. Σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο ο Ευάλωτος Οφειλέτης δεν προσέλθει για την υπογραφή, η σύμβαση μίσθωσης υπογράφεται για λογαριασμό του Ευάλωτου Οφειλέτη από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης με αυτοσύμβαση, χωρίς να απαιτείται η τήρηση συμβολαιογραφικού τύπου.
Ποιο θα είναι το μίσθωμα του Ευάλωτου Οφειλέτη;
Το μίσθωμα υπολογίζεται βάσει μαθηματικού τύπου, για το πρώτο έτος της σύμβασης, λαμβάνοντας υπόψη τα εξής:
- Το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου κυμαινόμενου επιτοκίου, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της ΤτΕ του τελευταίου διαθέσιμου μήνα. Για τους επόμενους μήνες προβλέπεται χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ και μείωση των επιτοκίων. Σημειώνεται ότι από 4,96% που ήταν το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο τον Μάρτιο του 2024 μειώθηκε σε 4,42% τον περασμένο Ιούλιο.
- Το επιπλέον περιθώριο (spread) το οποίο θα καθορίζεται στην δεσμευτική προσφορά του προτιμητέου επενδυτή, στο πλαίσιο του διεθνούς δημόσιου διαγωνισμού.
- Η αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος Ευάλωτου Οφειλέτη, το οποίο αποκτήθηκε από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωση
Το μίσθωμα αναθεωρείται ετησίως στην επέτειο κατάρτισης της σύμβασης μίσθωσης βάσει μαθηματικού τύπου.
Τα έξοδα συνήθους και βαριάς συντήρησης του μισθίου, καθώς και τα ποσά κοινοχρήστων δαπανών που αναλογούν στον ιδιοκτήτη, θα επιβαρύνουν τον Ευάλωτο Οφειλέτη, ο οποίος συνάπτει σύμβαση μίσθωσης με τον Φορέα.
Για πόσο θα καταβάλλεται το στεγαστικό επίδομα;
Το στεγαστικό επίδομα θα καταβάλλεται στους Ευάλωτους Οφειλέτες καθ’ όλη τη διάρκεια της σύμβασης, αλλά και για όσο χρόνο μετά τη καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης, ο μισθωτής δεν καταβάλει το μίσθιο, υπό τον όρο ότι ο Ευάλωτος Οφειλέτης πληροί όλες τις προϋποθέσεις που τον καθιστούν ως δικαιούχο του επιδόματος. Σε κάθε περίπτωση, η χορήγηση του επιδόματος στέγασης δεν μπορεί να ξεπερνάει τα 12 έτη.
Επίσης, «η έγκριση οποιασδήποτε αίτησης παροχής στεγαστικού επιδόματος από Ευάλωτο Οφειλέτη μετά την κατάρτιση μίσθωσης με τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης θα ισχύει αυτοδικαίως για όλη την εναπομείνασα διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης. Ο Ευάλωτος Οφειλέτης υποχρεούται να υποβάλει εκ νέου αίτηση και σχετικά δικαιολογητικά μόνο σε περίπτωση μεταβολής των στοιχείων τα οποία ίσχυαν κατά τον χρόνο της τελευταίας εγκεκριμένης αίτησης και επηρεάζουν την επιλεξιμότητά του για το στεγαστικό επίδομα ή το ύψος του τελευταίου. Μη συμμόρφωση του ευάλωτου οφειλέτη με την προαναφερθείσα υποχρέωσή του συνεπάγεται κυρώσεις».
Τί θα γίνεται με το δικαίωμα επαναγοράς;
Ο Ευάλωτος Οφειλέτης θα έχει το δικάιωμα επαναγοράς μετά το πέρας 12ετίας (ή και νωρίτερα χωρίς «πέναλτι»). Υπάρχει συγκεκριμένη υπουργική απόφαση που καθορίζει τον τρόπο υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς λαμβάνοντας υπόψη αν το τίμημα μεταβίβασης είναι μεγαλύτερο ή μικρότερο της εμπορικής αξίας.
Δηλαδή, για το τίμημα της επαναγοράς λαμβάνει υπόψη τα εξής:
- Το τίμημα μεταβίβασης ίσο 70% της εμπορικής αξίας του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του Οφειλέτη επί της κύριας κατοικίας
- Η εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του Ευάλωτου Οφειλέτη επί της κύριας κατοικίας κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς, όπως αυτή θα αποτιμάται σύμφωνα με τις προβλέψεις της σύμβασης παραχώρησης
- Το ποσοστό συμμετοχής του Ευάλωτου Οφειλέτη στην αύξηση της εμπορικής αξίας συγκριτικά με το τίμημα μεταβίβασης, όπως αυτό το ποσοστό θα συμπεριληφθεί στη Δεσμευτική Προσφορά Προτιμητέου Επενδυτή
- Το ποσοστό συμμετοχής του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης στη μείωση εμπορικής αξίας συγκριτικά με το τίμημα επαναγοράς, όπως αυτό το ποσοστό θα συμπεριληφθεί στη Δεσμευτική Προσφορά Προτιμητέου Επενδυτή.
- Τα έξοδα τακτοποίησης για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, όπως αυτά έχουν αναγνωριστεί και συμπεριληφθεί στην έκθεση αυτοψίας του μηχανικού κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς
Οι Χρηματοοικονομικοί και Νομικοί Σύμβουλοι της MFS, μπορούν να σας καθοδηγήσουν και να σας βρουν λύση για τις οφειλές σας μέσω των υπηρεσιών τους.